Năm con Hổ 2022 thị trường bất động sản Việt Nam sẽ như thế nào?

Chuyên gia phân tích thị trường bất động sản Việt Nam 2022, chỉ ra các xu hướng diễn biến chính, dự báo phân khúc bất động sản nên đầu tư, tránh cơn sốt đất nền và “bong bóng nhà Thổ”.

“Bắt mạch” thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022, nhiều chuyên gia cho rằng, gói kích cầu kinh tế, tăng giải ngân vốn đầu tư công, lượng tiền lớn bơm vào thị trường sẽ tiếp tục là những cú hích lớn với địa ốc. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng tránh “lướt sóng”, lưu ý các chính sách từ Chính phủ.

Thị trường bất động sản Việt Nam 2022 sẽ ra sao?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, năm 2021 “thực sự khó khăn” đã qua đi. Năm 2022, dự kiến, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ còn nhiều dư địa tăng trưởng và tạo được sức bật mạnh mẽ mới.

Cụ thể, theo VARS, ngay cả khi trải qua đại dịch Covid-19, thì những động lực cơ bản cho tăng trưởng của Việt Nam vẫn giữ nguyên, đảm bảo cho thị trường một sức bật trong năm 2022.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam phân tích nhiều nguyên nhân. Thứ nhất, nhu cầu tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn vẫn là xu hướng mạnh mẽ.

“Nhu cầu này còn được ủng hộ bởi xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư từ hàng hoá sang các dạng tài sản của kinh tế thế giới vài năm gần đây”, VARS nhấn mạnh.

Yếu tố thứ hai, theo VARS, gói kích cầu được ủng hộ bởi các chính sách nới lỏng của các chính phủ, nhằm kích cầu sau đại dịch tại Việt Nam được kỳ vọng ảnh hưởng tích cực lên thị trường bất động sản.

Nhân tố thứ ba, quá trình đô thị hoá tại Việt Nam vẫn đang diễn ra mạnh mẽ và là động lực dẫn dắt chính của quá trình tăng trưởng thị trường bất động sản.

“Việt Nam có một lợi thế là đã có một khoảng thời gian khá dài thị trường bất động sản tách biệt tương đối so với khu vực, nên giá nhà còn khá thấp so với giá các đô thị các nước lân cận”, VARS chỉ rõ.

Do đó, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, quá trình đô thị hoá đang dẫn dắt giá bất động sản trong nước trong bối cảnh mức độ đô thị hoá còn thấp so với mặt bằng chung trong khu vực Đông Nam Á, châu Á hiện nay.

Bên cạnh đó, theo VARS, hạ tầng của Việt Nam đang trong quá tình phát triển, song song với quá trình đô thị hoá và được ủng hộ bởi các chính sách kích thích để phục hồi kinh tế, sẽ là một nguồn động lực quan trọng định hình tăng trưởng bất động sản 2020. Đây là yếu tố thứ tư.

“Các bong bóng cục bộ có thể xảy ra, tất yếu của quá trình tăng giá, như đã quan sát thấy trong năm 2021, khi giá đất nền tăng theo các thông tin về quy hoạch, cả thật và giả. Tuy nhiên, nếu chính sách tín dụng thận trọng vẫn được duy trì như nhiều năm qua thì bong bóng này sẽ không lan rộng”, VARS dự báo.

Các chuyên gia về bất động sản cũng nhận định, quá trình tái thiết và phục hồi diễn ra nhanh, đồng thời, có sự dịch chuyển. Theo đó, dịch bệnh đẩy một lực lượng lớn lao động rời khỏi các thành phố lớn.

Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bấp bênh và các chính sách phòng Covid-19 chưa thể dự báo được, cũng như sự bất ổn ủa khu vực bán lẻ và nhiều ngành dich vụ, đặc biệt là ngành ăn uống, rất có thể hút lại lượng lao động quay trở về thành phố sẽ không dễ dàng.

Cùng với việc phát triển hạ tầng tại các địa phương ngoài các thành phố lớn, các ngành công nghiệp có thể cũng sẽ được tái cấu trúc.

Trong đó các ngành sản xuất quy mô lớn và lực lượng lao động thâm dụng sẽ được đẩy mạnh dịch chuyển ra các thành phố lớn về các tỉnh lân cận. Các thành phố sẽ gia tăng quỹ đất mới phát triển bất động sản có giá trị cao.

“Thị trường cũng ghi nhận những năm qua, các bất động sản mới phát triển tại thành phố Hồ Chí Minh, chủ yếu tại thành phố mới Thủ Đức, tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp và hạng trung”, VARS dự báo.

Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, căn hộ hạng sang ghi nhận tăng giá mạnh trong khi căn hộ hạng C (cho người thu nhập thấp) tiếp tục khan hiếm hàng.

“Tuy nhiên đây có thể là xu hướng lựa chọn tự nhiên và hợp lý của các nhà phát triển, dựa trên cấu trúc nhu cầu của thị trường và quy hoạch của các thành phố”, các chuyên gia lưu ý.

Trong đó, những dự án nằm trong khu đô thị lớn, có hạ tầng giao thông kết nối tốt, quy hoạch bài bản đến nay vẫn thu hút nguồn vốn mạnh và dẫn dắt thị trường.

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch sẽ là điểm sáng hấp dẫn đầu tư trong bối cảnh đại dịch.

Theo VARS, với lợi thế về tự nhiên, các tỉnh có thế mạnh về du lịch đang được thúc đẩy quá trình đô thị hoá nhờ sự đa dạng của các sản phẩm bất động sản du lịch, có khả năng thích nghi cao, nhiều dự án nhà ở được dùng vào nhu cầu phục vụ du lịch nghỉ dưỡng đã phát huy được thành công trong thời gian qua.

Bức tranh địa ốc năm Nhâm Dần 2022: Cơ hội và thách thức

Theo chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC Huỳnh Phước Nghĩa, hiện còn quá sớm để có thể nhận diện được bức tranh địa ốc năm 2022 “hồng hay xám”.

“Giới đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội và thách thức để đo lường trước khi quyết định gia nhập đường đua năm Nhâm Dần”, ông Huỳnh Phước Nghĩa đánh giá.

Ông Nghĩa cũng cho rằng, không có những tín hiệu rõ ràng cho thấy có thể xảy ra tình trạng sốt đất vào năm 2022.

Vị chuyên gia phân tích, nếu xem xét kỹ bản chất của các đợt sốt giá đã xảy ra vào năm 2021 như đặc điểm của thị trường, nguồn cung hay sự thay đổi của điều kiện hạ tầng thì các lý do để tạo ra sốt đất đã không còn trong năm 2022.

Chuyên gia nhận định, năm 2022 sẽ là năm Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý cho dự án. Ngay cả tại TP.HCM cũng chỉ ưu tiên một số lĩnh vực trọng yếu nên các chiến lược giá từ chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân sẽ ổn định và ít biến động hơn.

Do đó, theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, không có tín hiệu nào để tạo ra những cơn sốt ở góc độ đầu tư trong năm 2022.

“Rất khó có sốt đất theo kiểu bơm giá, thổi giá, đẩy giá như chúng ta từng thấy”, ông Nghĩa nêu quan điểm.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng lưu ý, năm nay, thách thức trên thị trường bất động sản sẽ lớn hơn “cơ hội”.

Gói kích cầu kinh tế sẽ thúc đẩy quá trình giải ngân vốn đầu tư công, tạo đòn bẩy kích thích cho thị trường bất động sản tăng trưởng, tuy nhiên, cũng cần chú ý việc thị trường địa ốc liên tục sốt giá, nguy cơ hình thành bong bóng. Chia sẻ với VnExpress, chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC này nhấn mạnh, nhiều năm qua giá bất động sản liên tục tăng cao để lại nhiều lỗ hổng về giá trị thực. Thời cực thịnh 2016-2018 nguồn cung lớn, thanh khoản cao giá bất động sản tăng có thể xem là bình thường.

“Thế nhưng thời dịch bệnh hoành hành như năm 2020-2021 giá vẫn vọt lên, ít nhiều biểu hiện sốt đất giai đoạn này là bất thường, bao gồm cả hoạt động đấu giá đất”, ông Huỳnh Phước Nghĩa nêu quan điểm.

Qua năm 2022, khi phục hồi kinh tế với lượng tiền khủng bơm ra thị trường, các lo ngại trượt giá, chi phí đầu vào tăng cao, càng khiến giá bất động sản chịu tâm lý leo thang. Diễn biến tăng giá liên tục cho thấy sự tích tụ dồn dập thời gian qua đang tiềm ẩn nguy cơ giá ảo và bong bóng bất động sản có thể phình to hơn. Ngoài ra, thị trường còn có dấu hiệu giảm dần thanh khoản.

“Sự sụt giảm sức mua cho thấy lực cầu của thị trường yếu dần và bất động sản mất thế độc tôn, đang bị một số kênh đầu tư khác chiếm thị phần”, ông Nghĩa nói.

Chuyên gia cũng cảnh báo, thị trường địa ốc năm 2022 có thể phải đối mặt với những đợt thanh lọc như siết tín dụng bất động sản, kiểm tra - thanh tra hoạt động phát hành trái phiếu ngành, tăng cường rà soát và hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết, thị trường bất động sản năm 2021 xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ, các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát và có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn sốt đất nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế trong năm 2022 này. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi “lướt sóng” thất bại, chưa kể, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng trở nên công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây.

“Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, năm nay, địa ốc đón nhiều cú hích từ giải ngân đầu tư công và các gói kích thích kinh tế được bơm vào thị trường.

“Tâm lý lo ngại tiền rẻ có thể khiến cho bất động sản tiếp tục là kênh thu hút dòng tiền của nhóm nhà đầu tư trường vốn (vốn dài hạn). Cơ hội tăng trưởng của thị trường bất động sản nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong năm 2022 sẽ cao hơn so với năm 2021”, chuyên gia phân tích.

Cũng theo ông Quang, các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm 2021 có sức ảnh hưởng rất lớn đến diễn biến thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận trong năm 2022.

Đơn vị trúng đấu giá bỏ cọc (như vụ lùm xùm của Tân Hoàng Minh mà trước đó Sputnik đã thông tin) nhưng âm hưởng trong giới đầu tư 20% vẫn tin mức giá lập kỷ lục 2,4 tỷ đồng một m2 là thật. Điều này sẽ làm cho thị trường bất động sản cao cấp, hạng sang và bất động sản hàng hiệu tiếp tục tăng giá.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm nay cũng còn rủi ro. Đó là sức nóng từ việc tăng giá nhà đất do tác động của các cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm từ năm 2021 vẫn tiếp tục lan sang năm 2022, khiến giá tài sản tăng vọt.

“Điều này khiến sốt đất và bong bóng bất động sản có ranh giới mong manh, thị trường có thể xuất hiện bong bóng giá vào quý III”, ông Quang lưu ý.

Cũng như các chuyên gia bất động sản khác, CEO của Việt An Hòa đánh giá, các thách thức đối với giới đầu tư và nhà phát triển bất động sản có thể lớn dần khi ngân hàng sẽ siết tín dụng bất động sản, các chính sách liên quan đến thị trường địa ốc, đặc biệt là thuế, sẽ thắt chặt hơn trước ở Việt Nam.

FDI tác động mạnh đến bất động sản công nghiệp

Báo cáo thị trường của Cushman & Wakefield mới đây cho thấy, tại khu vực phía Nam, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TPHCM vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 2.500 ha.

Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 87%.

Theo Cushman & Wakefield, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp.

Ngoài ra, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đã thực hiện quyết liệt chính sách quan trọng “thích ứng an toàn với Covid-19”, thay vì “Zero Covid-19” nhằm hỗ trợ cho thị trường công nghiệp có những diễn biến tích cực.

Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, giá chào thuê trung bình tại TP.HCM đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng.

Đồng thời, giá thuê TP.HCM vẫn xếp hạng cao nhất trên toàn quốc, cao hơn 31% so với Hà Nội, 35% so với Long An, 72% so với Bình Dương, 79% so với Đồng Nai và gần gấp đôi mức giá tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Giá chào thuê trung bình tại Hà Nội đạt 3.295.000 VND/m2/kỳ, tương đương 142,3 USD/m2/kỳ, giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu với quỹ đất cho thuê hạn chế.

Giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, cao hơn Hưng Yên 71%, và cao hơn Hải Phòng và Bắc Ninh lần lượt là 48% và 50%.

Cục Đầu tư với nước ngoài, trong dài hạn, khi Việt Nam tiếp tục hút FDI từ nước ngoài, việc nhiều nhà sản xuất đã bắt đầu mở rộng hoạt động tại các thị trường mới để giúp đa dạng hóa sản xuất, đồng thời, bất động sản công nghiệp cũng được dự báo sẽ tiếp tục là điểm sáng của thị trường bất động sản trong năm 2022 này.