Dòng vốn có thể rời Việt Nam khi ‘đũa thần’ của Ngân hàng Nhà nước hết tác dụng

Phát biểu tại hội thảo “Bất động sản phía Nam đón đầu cơ hội phát triển hạ tầng” do CafeLand tổ chức, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, bất động sản Việt Nam vẫn chưa thấy “ánh sáng nơi cuối đường hầm”.

Chính sách tiền tệ của NHNN dù đúng đắn, kịp thời, nhưng cắt giảm mạnh lãi suất không phải “đũa thần”, điều hành tỷ giá và can thiệp ngoại hối phải hết sức thận trọng.

Thêm nữa, nền kinh tế Việt Nam hiện còn phụ thuộc vào các đối tác lớn như Mỹ và Trung Quốc.

Fed không tăng lãi suất là điều tốt cho Việt Nam

Thực tế, GDP 6 tháng đầu năm của Việt Nam tăng trưởng 3,72%, rất thấp so với mục tiêu tăng trưởng 6,5% cả năm. Mặc dù hoạt động xuất nhập khẩu ghi nhận xuất siêu 20 tỷ USD theo góc nhìn của chuyên gia đây là “xuất siêu ảo” bởi cả giá trị xuất khẩu và nhập khẩu đều giảm, trong đó nhập khẩu giảm thấp hơn.

Chưa kể, thị trường trái phiếu trong nước đóng băng sau những vụ đại án từ năm ngoái, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường này. Hệ thống giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đã đi vào hoạt động nhưng đến nay chưa có sự sôi động.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo mặt bằng lãi suất huy động xuống 3-4%, thậm chí nhiều ngân hàng giảm mạnh hơn. Lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2 điểm % kể từ đầu năm đến nay nhưng vẫn chưa giảm đủ để hỗ trợ nền kinh tế.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, nền kinh tế Việt Nam chịu ảnh hưởng từ hai nền kinh tế lớn gồm Mỹ và Trung Quốc.

Trong đó, hai mối quan tâm hàng đầu của Mỹ hiện nay là chính sách tiền tệ thắt chặt để kiểm soát lạm phát và chính trị toàn cầu. Vấn đề thứ hai đã được Mỹ tập trung trong thời gian gần đây thông qua các chính sách hợp tác thương mại.

Do vậy, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, có thể thời gian tới Mỹ sẽ tăng lãi suất để kìm lạm phát.

“Trong hai tuần tới sẽ có kết quả về việc Fed có tiếp tục tăng lãi suất hay không. Nếu lần này Fed không tăng lãi suất là điều tốt cho Việt Nam”, ông Hiếu nhận định.

Chuyên gia kinh tế - tài chính này chỉ rõ, Fed tăng lãi suất trước hết sẽ tác động đến tỷ giá. Hiện nay tỷ giá vào khoảng 24.300 VND/USD. Nếu trong những ngày tới tỷ giá tăng lên 24.500 VND/USD có thể Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sẽ xem xét và nếu tiếp tục tăng lên 25.000 VND/USD có lẽ chúng ta sẽ cảm thấy rất bất an. Tỷ giá tăng sẽ có lợi cho xuất khẩu nhưng đồng thời bất lợi cho nhập khẩu.

“Việt Nam nhập khẩu rất nhiều để phục vụ cho hoạt động xuất khẩu và tiêu dùng nội địa. Chính vì vậy, khi tỷ giá tăng sẽ đẩy giá cả hàng hóa tăng và điều này sẽ ảnh hưởng đến lạm phát”, ông Hiếu lưu ý.

Khác với Mỹ - quốc gia kiểm soát đồng USD, hay khối châu Âu, Trung Quốc có dữ trữ ngoại hối lớn, Việt Nam có dự trữ ngoại hối thấp hơn, vào khoảng 70-80 tỷ USD.

Nếu một quốc gia vì lý do nào đó không thể xuất khẩu thì ngoại hối phải dự trữ đủ tối thiểu cho ba tháng nhập khẩu. Và khi dữ trữ ngoại hối không đủ để can thiệp kéo ngoại tệ xuống thì tỷ giá chợ đen sẽ tăng lên và tăng rủi ro cho nền kinh tế.

Đồng thời, thị trường chứng khoán sẽ chịu ảnh hưởng khi Fed tăng lãi suất bởi khi giá trị USD được đẩy lên và giá trị tiền đồng xuống, khối ngoại sẽ có xu hướng rút khỏi thị trường Việt Nam để đầu tư vào những thị trường sử dụng USD.

Chưa thấy ánh sáng nơi cuối đường hầm

Đối với hệ thống tài chính ngân hàng, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận các ngân hàng hiện nay có nhiều vốn nhưng hình như chỉ “ngủ yên” chứ “không “ăn no” vì tăng trưởng tín dụng rất thấp.

Ông nhắc lại, trong 8 tháng đầu năm nay, tăng trưởng tín dụng đạt 5,3% và từ nay đến cuối năm phải chạy nước rút để có thể đạt mục tiêu 14%. Một thực trạng hiện nay được chuyên gia chỉ ra là các ngân hàng không thể cho vay dù nguyên tắc các ngân hàng phải đẩy vốn ra để sinh lời.

Chuyên gia lý giải, điều này xuất phát từ mức độ rủi ro của nền kinh tế và rủi ro từ khách hàng đi vay đều đang tăng.

Ở nhóm ngành sản xuất, hàng loạt doanh nghiệp phá sản, nhiều doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, kể cả đơn đặt hàng trong nước nên không có nhu cầu tăng vốn.

“Nếu tăng vốn để sản xuất chỉ làm tăng hàng tồn kho và càng vay càng lỗ. Những doanh nghiệp muốn vay thì không còn tài sản để thế chấp bởi giá trị tài sản hiện nay giảm rất mạnh”, chuyên gia lưu ý.

Với các doanh nghiệp bất động sản, trước đây ngân hàng rất cởi mở trong việc cho vay và đến giai đoạn kiểm soát tín dụng hơn, nhóm doanh nghiệp này vẫn có thể huy động vốn dễ dàng từ kênh trái phiếu.

Còn trong bối cảnh hiện nay, giá trị bất động sản đang giảm rất mạnh. Ở những năm 2016, bất động sản được định giá 100 đồng thì ngân hàng cho vay 70 đồng. Đến nay giá trị bất động sản giảm từ 100 đồng về 50 đồng, dù ngân hàng có thu hồi tài sản cũng không đủ bù dư nợ.

Do đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng nếu NHNN tiếp tục giảm lãi suất sẽ là yếu tố tích cực đối với những doanh nghiệp có nhu cầu vay để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh.

Riêng đối với nhóm bất động sản, giảm lãi suất không phải là chiếc đũa thần vì sức khỏe tài chính và giá trị tài sản của nhóm này đã suy giảm.

"Tôi chưa nhìn thấy ánh sáng ở cuối đường hầm và không dám lạc quan nhiều, nhất là lĩnh vực bất động sản”, chuyên gia bày tỏ, vấn đề khơi thông nguồn vốn được kỳ vọng từ năm 2024, cơ hội ở phía Nam nhiều hơn ở phía Bắc.

Ông Hiếu cho rằng, các dự án lớn như đường Vành đai 3, sân bay Long Thành sẽ giúp tình hình sôi động hơn.

“Các nhà kinh doanh bất động sản phía Nam cũng vô cùng nhạy bén với thị trường. Nhu cầu mua bất động sản tại thị trường phía Nam vẫn rất lớn. Từ đó, tôi dự báo bất động sản sẽ ấm dần lên vào năm 2024”, TS. Nguyễn Trí Hiếu dự báo.

Lấy lại niềm tin

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà của CBRE Việt Nam, thị trường hiện đang đối diện thách thức rất lớn.

Nền kinh tế Việt Nam đang trải qua nhiều áp lực và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Một số yếu tố cần lưu ý như suy giảm nguồn cung. Chuyên gia cho rằng, đây là bối cảnh khác với khủng hoảng trước đây.

Thứ hai là sự mất cân đối về cung cầu. Thời gian qua thị trường bất động sản tăng giá liên tục, các sản phẩm tầm trung và bình dân gần như không còn. Trong khi nhu cầu phần lớn lại tập trung ở nguồn phân khúc này.

Thứ ba, áp lực tăng lãi suất có giai đoạn hơn 15% ảnh hưởng đến tâm lý của người mua.

Thứ tư là các vướng mắc pháp lý khiến 70% các dự án không thể triển khai được trong khoảng 3 năm gần đây. Điều này khiến vòng đời triển khai của một dự án kéo dài, do đó đẩy chi phí đầu tư tăng dẫn đến giá bán tăng cao. Đây cũng là yếu tố tác động rất lớn đến thị trường hiện tại.

Cuối cùng là niềm tin của nhà đầu tư. Thị trường Việt Nam phát triển rất nhanh trong giai đoạn 2015 – 2019, số lượng nhà đầu tư rất nhiều. Đặc biệt, nhà đầu tư Việt Nam rất nhạy cảm.

“Với những yếu tố tác động trên thị trường thì tâm lý nhà đầu tư thay đổi rất nhiều. Trong khi nhu cầu thực tế thì nguồn sản phẩm lại đang rất hạn chế”, do đó, ông Thắng lưu ý, tâm lý của nhà đầu tư hiện nay là đâu là tiềm năng để đầu tư, thậm chí là có nên tiếp tục đầu tư vào thị trường lúc này hay không?

Có dự án gần metro giá tăng 150%

Chuyên gia cho biết, riêng ở khu vực phía Nam, với các tuyến đường vành đai, cao tốc sẽ đẩy ra xu hướng xây dựng các đô thị ly tâm phát triển.

Hiện nay, chi phí cao, quỹ đất khu vực trung tâm không còn nhiều. Đây là cơ hội của Bình Dương, Long An, hay các huyện vùng ven như Bình Chánh, Củ Chi của TP.HCM. Thêm vào đó, các hệ thống tuyến đường Vành đai không chỉ ảnh hưởng đến Tp.HCM mà cả khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An tạo nên sự thay đổi của cả khu vực.

“Hệ thống tuyến metro đã tạo nên diện mạo chung của cả khu Đông TP.HCM. Các dự án mọc theo metro đã có mức tăng giá rất là cao. Cá biệt có dự án tăng gần 150%. Ngoài ra các dự án tăng từ 50 – 70% là rất nhiều”, ông Thắng bày tỏ.

Thực tế này cho thấy, hệ thống Metro sắp đưa vào vận hành có thể thay đổi định hướng về đầu tư theo hạ tầng.

Trong tương lai, TP.HCM phát triển các dự án đô thị gắn liền với hệ thống giao thông trong đó có các tuyến metro.

Ngoài ra, việc thành lập thành phố Thủ Đức được xem là một định hướng rất lâu dài, không thể triển khai ngắn.

Bên cạnh đó, việc đưa ra các quy hoạch phân bổ các khu vực chức năng đến thời điểm hiện tại cũng đối diện với nhiều yếu tố khó khăn. Do đó, nhà đầu tư cũng cần có tầm nhìn dài hạn hơn nếu đầu tư tại TP.Thủ Đức.